Häuser und Wohnungen steuerfrei übertragen

Immobilien vererben oder verschenken?

Wenn Sie zu den 42 Prozent aller Deutschen gehören, die eine oder mehrere Immobilien besitzen, stehen Sie früher oder später vor der Frage, wann diese Immobilien auf die kommende Generation übergehen sollen, vor oder nach Ihrem Tod. Die Antwort auf diese Frage entscheidet darüber, ob Ihre Erben ein Steuerproblem bekommen werden oder nicht. Grundsätzlich gilt, je länger man wartet, desto teurer werden nicht nur die steuerlichen Konsequenzen, sondern auch der Übergang selbst. Klüger wäre es, sich frühzeitig mit einer sicheren Übertragung der Immobilien zu befassen.

Die jährliche Wertsteigerung von Immobilien in den Ballungsgebieten führt zu immer höheren Steuern

Wichtig zu wissen: Der Wert von Immobilien steigt jährlich durchschnittlich um ca. 10 Prozent, gelegentlich auch deutlich über diesen Wert hinaus. Der Handlungsdruck nimmt also zu, denn mit steigenden Werten wächst auch die Gefahr, dass die Erben tiefer in die Besteuerung kommen. Wer die Steuern dann nicht bezahlen kann, verliert die Immobilie. Das Finanzamt fackelt da nicht lange und holt sich die Steuern. Die Finanzämter sind übrigens der größte Akteur bei Zwangsversteigerungen in Deutschland, nicht zuletzt auch aus Versteigerungen nach Erbfällen.

Die Erbschaftsteuer ist die am stärksten wachsende Steuerart in Deutschland

Angesichts steigender Staatsausgaben schaut der Fiskus bei der Erbschaftsteuer heute genauer hin als noch vor einigen Jahren. Nicht umsonst ist die Erbschaftsteuer heute die am stärksten wachsende Steuerart mit einem erheblichen Einnahmepotential, bedingt durch die Inflation und durch die Wertsteigerung aufgrund anhaltend hoher Nachfrage, besonders in den Ballungsregionen in und um Frankfurt am Main, München, Berlin, Hamburg oder Stuttgart.

Was Sie tun sollten

Schritt 1: Prüfung der Immobilienwerte. Bevor Sie eine Übertragung durchführen, müssen Sie unbedingt wissen, welches Vermögen das Finanzamt bei Ihnen ansetzen wird, da alle Übertragungen später durch das Finanzamt geprüft werden. Machen Sie bei der Wertfestsetzung einen Fehler, kann das böse Folgen haben. Ist der Wert zu hoch, entstehen zu hohe Übertragungskosten, aber auch die Gefahr einer unnötigen Besteuerung wächst. Ist der Wert zu gering, wird seitens des Finanzamtes Vorsatz vermutet, der geradewegs zu strafrechtlichen Konsequenzen (für alle Beteiligten) führt und ganz nebenher auch eine erhebliche Nachbesteuerung mit sich bringt.

Schritt 2: Erörterung der Lösungsmöglichkeiten. Wenn Sie eine Übertragung richtig angehen wollen, kommen Sie um eine Beratung nicht herum, bei der wir auch die anzusetzenden Steuerwerte feststellen. Derzeit gibt es noch einige sehr interessante Gestaltungsmöglichkeiten, die einen steuerfreien Übergang möglich machen können. Die sich aus der Wertfestsetzung ergebenen Lösungswege können je nach Familien- oder Vermögenssituation sehr unterschiedlich ausfallen, so dass es keine allgemeingültigen Wege gibt.

Schritt 3: Festlegung des Übertragungsweges. Der beste Weg stellt sich erst in einer individuellen Beratung heraus, in der neben steuerlichen Aspekten auch die Absicherung aller Beteiligten genauestens besprochen wird. Aber nicht nur das Ergebnis weicht von Fall zu Fall mitunter deutlich voneinander ab, auch die hierbei anfallenden Kosten der späteren Umsetzung unterscheiden sich je nach Lösungsweg stark.

Ein Beratungsgespräch, das sich jeder leisten kann

Jede Familien- und Vermögenssituation ist einzigartig. Aus diesem Grunde gibt es keine Standardlösungen, sondern eine auf Ihre Situation und Ihre Wünsche genauestens abgestimmte Umsetzung. Hierzu sollten Sie wissen, was Sie wann, wie und vor allem warum tun sollten. All das besprechen wir mit Ihnen. Die hierfür vorgesehene Gebühr ist gesetzlich geregelt. Grundlage hierfür ist das Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG), dass auch die Mindestvergütung anwaltlichen Leistungen regeln. Gerne informieren wir Sie über die genaue Höhe der Kosten.

Stephan Sieh, Spezialkanzlei für Nachlassrecht

Wer wir sind:

Fachanwaltskanzlei mit rund 20 Jahren Erfahrung bei der Regelung des Lebenswerkes
Spezialisierung auf Schenkungs- und Übertragungsrecht sowie testamentarische Regelungen
Jährlich hunderte Verfahren
Deutschlandweit an 4 Standorten vertreten

Was wir für Sie tun können:

Absicherung des oder der Schenkenden gegen Verlust der Immobilie(n)
Schutz der Immobilie(n) vor Verlust durch unnötige Erbschaftssteuern
Schutz der Beteiligten durch Optimierung des Vertrages
Streitvermeidung unter Erben durch umsichtige Regelungen
Einbau von Sicherungsmechanismen für die späteren Eigentümer

Für wen sich eine Beratung zur Schenkung und Übertragung lohnt:

Für Eigentümer selbstgenutzter Immobilien
Für Eigentümer fremd vermieteter Immobilien
Für Eigentümer von Gewerbeimmobilien
Für Eigentümer von Unternehmen und Unternehmensanteilen

Einfache Schenkung/Übertragung

Hierbei handelt es sich um die einfachste Art, Vermögenswerte auf die gewünschten Empfänger zu übertragen. Doch Vorsicht: Meist wird hierbei außer Acht gelassen, dass Umstände eintreten können, die bei Beschenkten zu einem Verlust des Schenkungsgegenstandes führen können. Auch Optimierungsmöglichkeiten werden hierbei selten beachtet.

Wir bezeichnen diese Übertragung als Einwegübertragung, die zwar möglich, aber nur in Ausnahmefällen wirklich ratsam ist.

Diese Übertragungsart ist eher selten und macht bei uns weniger als 5 % der durchgeführten Verfahren aus. Wir führen diese Übertragungsart nur durch, wenn dieser Weg nach ausführlicher Beratung ausdrücklich gewünscht wird.

Grundsätzlich gilt, ein derartiges Vorhaben nur nach eingehender vorheriger Beratung und unter Abwägung aller Umstände anzugehen.

Immobilienschenkung/Übertragung

Hier wird es speziell, da sich durch das seit 2009 geltende neue Recht zahlreiche Änderungen ergeben haben. 2009 ist zwar länger als eine Dekade her, aber neue Gesetze sind das eine, die Ausgestaltung durch Urteile über alle Instanzen ist hingegen bis heute nicht vollständig abgeschlossen. Hinzu kommen stetige Änderungen von Durchführungsbestimmungen durch das Finanzministerium, da Deutschland nicht erst seit der Coronakrise Geld braucht.

Bei Immobilienübertragungen sind vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten denkbar. Vieles ist sinnvoll, anderes passt im konkreten Einzelfall besser, allgemeingültige Regelungswege gibt es hier nicht. Die Immobilienübertragung gleicht eher einer Rechenaufgabe mit vielen Variablen. Ändert sich eine Variable, ändert sich das Gesamtergebnis.

Wichtiger Hinweis: Viele Rechtsanwälte geben vor, sich in diesem Bereich auszukennen und scheitern meist schon an der Kompliziertheit der anzuwendenden Bewertungsverfahren.

Tatsächlich kennt sich nur eine Handvoll Anwälte in Deutschland in dieser Thematik wirklich aus, denn es ist nicht möglich, die Vielzahl der stetig größer werdenden Vorschriften zu kennen und vital zum Vorteil der Mandanten anwenden zu können, wenn man nur einige wenige Verfahren pro Jahr in diesem Randgebiet macht.

Immobilienschenkung/Übertragung mit Nießbrauch

Unser Hauptarbeitsgebiet ist die Schenkung bzw. Übertragung von Immobilien mit Nießbrauch. Hierbei handelt es sich um die Weitergabe der Immobilie an die Empfänger, die wirtschaftliche Nutzung hingegen bleibt beim Schenkenden.

Ein Beispiel: Eltern übertragen eine vermietete Wohnung zu Lebzeiten an die Kinder, beabsichtigen aber, die Mieteinnahmen selbst zu nutzen.

Das Motiv der Übertragung kann sehr unterschiedlich sein. Zum einen kann durch eine Übertragung das Vermögen schon an die späteren Erben gebracht werden. Das vereinfacht die vermögensrechtliche Situation im Hinblick auf den späteren Erbfall erheblich. Zum anderen können auf diese Weise erhebliche Erbschaftsteuern vermieden werden.

Die Vorteile überwiegen eindeutig

Grundsätzlich gibt es viel zu beachten, aber clever angegangen, haben Übertragungen im Vergleich zu Erbverträgen, einer anderen, häufigen Form der erbrechtlichen Regelung, sogar deutliche Vorteile in Flexibilität und Schutz des Vermögens. Lassen Sie sich beraten.

Gemischte Schenkung

Hierbei handelt es sich um Sonderformen der Vertragsgestaltung im Schenkungs- und Übertragungsrecht, da es sich weder um einen reinen Verkauf noch um eine reine Schenkung handelt, sondern um eine Kombination aus beidem.

Welche Bereiche verkauft, welche verschenkt werden sollen, ergibt sich meist erst im Gespräch.

Auch Gegenleistungen können anstelle des Verkaufsanteils vereinbart werden. Wie diese zu bewerten und zu verrechnen sind, was zulässig ist oder was direkte strafrechtliche Konsequenzen haben kann, erfahren Sie im Gespräch mit uns.

Schenkung/ Übertragung mit Erbbaupacht

Die Schenkung bzw. Übertragung von Häusern auf Erbbaupacht stellt bei uns einen kleinen, aber wichtigen Anteil der Übertragungen dar. Die vertraglichen Besonderheiten ergeben sich erst aus der Auswertung des Pachtvertrages.

Leider müssen wir hier ein weit verbreitetes Vorurteil korrigieren. Nicht wenige Eigentümer gehen davon aus, dass aufgrund der besonderen Eigentümerverhältnisse die Immobilie keinen hohen Wert hat. Das sieht das Finanzamt leider ganz anders.

Daher ist geboten, frühzeitig eine Beratung einzuholen, wie der Generationenwechsel gestaltet werden kann, denn auch diese besondere Vertragsart ist von der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt mit seinen kontinuierlich steigenden Preisen für Wohnraum und Grund und Boden nicht völlig losgelöst

Übertragung von Unternehmen und Unternehmensanteilen

Auch hier gab es mit der großen Erbrechtsreform zahlreiche Änderungen. Im Vordergrund stand bei der Gesetzgebung der Erhalt der Unternehmen und der damit verbundenen Arbeitsplätze. Hier gibt es klare Vorgaben, unter welchen Umständen ein Übergang steuerermäßigt oder gar steuerfrei ist.

Wir übertragen regelmäßig Unternehmen oder Anteile vom kleinen Familienbetrieb bis zum etablierten Mittelständler, oft auch im Zusammenhang mit weiteren Vermögenswerten.

Einseitige Betrachtung nicht empfehlenswert

Grundsätzlich sollte eine Prüfung der familiären und vermögensrechtlichen Gesamtsituation vorgenommen werden, da Teilbetrachtungen zu einem völlig anderen, meist finanziell ungünstigeren Gesamtergebnis führen.

Die Frage lautet: Wann macht man was und warum? Sprechen Sie uns an – wir beantworten diese Frage.

Übertragung von Sammlungen, Nutzungsrechten u.ä.

Auch in diesem Bereich sind die gesetzlichen Anwendungsvorschriften in Anzahl und Komplexität geradezu in die Höhe geschossen, handelt es sich doch bei der Erbschaft- und Schenkungssteuer um die am schnellsten wachsende Steuerart in Deutschland. Auch dem Finanzamt ist mittlerweile aufgegangen, dass Sammlungen mitunter einen Riesenwert darstellen können.

Alle durch uns geführten Verfahren waren einzigartig und hochkomplex, und alle konnten am Ende zur Zufriedenheit aller umgesetzt werden.

Auch die steuerliche Belastung hielt sich durch unsere Bemühungen in Grenzen.

Zum Anwalt oder gleich zum Notar?

Diese Frage ist schnell beantwortet. Wenn man eine einfache Übertragung ohne Nießbrauch oder Sicherungsmechanismen wünscht, kann man u. U. direkt zum Notar gehen. Sobald aber mehrere Eigentümer, besonders aber mehr als ein Empfänger in diesen Übertragungsvorgang eingebunden sind, wird es komplizierter, da hier die Interessen der Beteiligten, oftmals vor allem des Längerlebenden, aber auch der Empfänger nach einer Schenkung oder Übertragung berücksichtigt werden müssen. Hier ist Umsicht gefragt. Besonders in unvorhergesehenen beruflichen, privaten oder gesundheitlichen Situationen können die Empfänger die Immobilie auch wieder verlieren. Es gibt zahlreiche Beíspiele fehlender Vorausschau von Notaren, bei denen am Ende alle die Immobilie verloren haben.

Oftmals sind Notare nicht die Lösung, sondern das Problem

Wir müssen an dieser Stelle leider ein Wort über das Tätigkeitsfeld von Notaren verlieren. Ein Notar hat täglich mit einer Vielzahl von sehr unterschiedlichen Vorgängen zu tun. Hier eine Scheidungsfolgenvereinbarung, da eine Schuldanerkenntnis, später dann ein Gesellschaftervertrag oder ein Grundstückskauf. Wie Sie vielleicht schon ahnen, ergibt sich daraus, dass es sich bei der Tätigkeit eines Notars um eine typische Generalisten-Tätigkeit handelt. Berufsrechtlich dürfen sich Notare nicht spezialisieren, sondern sie müssen bearbeiten, was durch die Tür kommt. Wer aber alles macht, macht nichts wirklich gut, denn er ist gar nicht in der Lage, ein Fachgebiet in all seinen Facetten zu überblicken.

Bei der Regelung des Lebenswerkes ist eine Spezialisierung dagegen dringend erforderlich: Nur die jahrelange Beschäftigung mit diesem Thema, ein genauer Überblick über die Entwicklung der Gesetzeslage sowie die Kenntnis der Urteile, die Gerichte in allen Instanzen erlassen, ermöglicht eine fundierte Einschätzung der Lage und die Wahl der richtigen Strategie. Auch ein unerfahrener Anwalt (in Deutschland gibt es übrigens knapp 200.000 Rechtsanwälte und Rechtsanwältinnen) ist nicht in der Lage, diese Materie vollständig zu überblicken.

Wichtig: Immer zuerst zum Anwalt

Unser Fazit: Auch wenn der direkte Gang zum Notar für Sie passend sein könnte, eine Beratung beim Rechtsanwalt im Vorfeld hilft auf jeden Fall.

Expertentipp: Lassen Sie uns Ihr ganz persönliches Einsparungspotential prüfen. Nicht selten ergibt sich hieraus, dass ein steuerfreier Übergang möglich ist.

Zur Veranschaulichung: Wenn der Übergang einer Immobilie im Todesfall Erbschaftsteuern in Höhe von 200.000 Euro nach sich ziehen würde, könnten diese Steuern durch die Ausnutzung aller legalen steuerlichen Einsparpotenziale gänzlich wegfallen. Meist liegen diese Kosten bei 2 bis 5 Prozent der eingesparten Summe, also zwischen 4.000 und 10.000 Euro. Gehen wir in unserer Veranschaulichung von 6.000 Euro Kosten aus, um die Steuern aus der Welt zu schaffen, liegt der Nettogewinn bei 194.000 Euro! Ja, Sie lesen richtig, 194.000 Euro. Aber um dieses Geld nicht zu verlieren, müssen Sie aktiv werden.

Denken Sie daran, es ist Ihr Geld. Lassen Sie keine Zweitbesteuerung zu.

Übrigens: Eine umfassende Beratung, bei der es um nicht mehr, aber auch nicht weniger als die Regelung des Lebenswerkes geht, bei der oftmals sogar zusätzlich eine Einsparung mehrerer Hunderttausend Euro möglich ist, kostet bei uns keinen Cent. Mehr erfahren ….

Rufen Sie uns einfach an. Es lohnt sich.