Stichwort: Mietshaus – wieviel Steuern stehen dem Fiskus zu?

Mietshäuser vererben – aber richtig

Die Reform des Erbrechts im Jahr 2009 hat auch zu erheblichen steuerlichen Konsequenzen für die Erben geführt. Die damals als großer Wurf im Zuge der Agenda 2010 gefeierte Reform ist jedoch bei näherer Betrachtung für die Erben ein einziges steuerliches Desaster, das breite Schichten der Bevölkerung trifft.

Die Verabschiedung des Einheitswertes im Jahr 2009 – die Folge: die Erbschaft- und Schenkungssteuer ist die am stärksten wachsende Steuerart

Das Außerkraftsetzen des Einheitswertes bei der Wertermittlung der Immobilien ist hierbei die weitreichendste Änderung. Seit 2009 ist der steuerliche Durchschnittswert anzusetzen, der sich aus dem Durchschnitt stattgefundener Verkäufe in einem Stadtteil ergibt. Im Vergleich zum Einheitswert stieg damit der Wert um mehrere hundert Prozent. Dass im gleichen Zuge die Freibeträge beispielsweise bei Eheleuten und Kindern angestiegen sind, ist nur ein kleiner Trost.

Insgesamt werden Eigentümer von Mietshäusern doppelt abkassiert. Einerseits wurde das Vermögen bereits beim Erwerb besteuert, nun soll es noch einmal besteuert werden, nur weil es an die kommende Generation weitergegeben werden soll. Die Höhe der Besteuerung ist für viele Erben ein erhebliches Problem. Oftmals ist die anfallende Erbschaftsteuer derart hoch, dass die Immobilie veräußert werden muss oder nur mit einer erheblichen Kreditaufnahme mit jahrzehntelanger Tilgung zu halten wäre.

Unsere Leistungen auf einen Blick

Einfache Übertragung/Schenkung von Mietshäusern

Mietshäuser, ganz gleich, ob selbst aufgebaut oder geerbt, stellen einen erheblichen Wert dar. Doch nicht jeder, der ein Mietshaus besitzt, sieht sich als wirtschaftlich bessergestellt, zu hart waren die mit dem Vermietungsstress verbundenen Erfahrungen. Doch spätestens bei Generationenübergang wird deutlich in Erinnerung gerufen, um welche Werte es tatsächlich geht. Bei der anhaltenden Wachstumssituation, vor allem in den Ballungsgebieten, gilt, je früher man ein Mietshaus weitergibt, desto weniger Steuern fallen an.

Einfache Schenkungen ohne große steuerliche oder vertragliche Optimierung, die vor allem darauf ausgerichtet sind, Gefahrensituationen abzufangen, sind auch bei uns selten, kommen aber vor. Grundsätzlich empfehlen wir eine Optimierung des konkreten Einzelfalles. Wer sich dennoch dagegen entscheidet, hat meist persönliche Gründe, die wir nicht in Frage stellen.

Steuerlich optimierte Übertragung/Schenkung von Mietshäusern

Dem überwiegenden Anteil unserer Übertragungen von Mietshäusern geht eine intensive, auf steuerliche und vertragsrechtliche Optimierung gerichtete Ausarbeitung voraus.

Meist werden hier weitere Einsparpotentiale gefunden, die sich zu Beginn der Arbeit noch nicht abzeichneten. Grundsätzlich gilt: Es gibt in diesem Bereich keine Standardverfahren, es handelt sich stets um die Anwendung unserer über 15-jährigen Erfahrung im Übertragungsrecht auf den konkreten Einzelfall.

Schenkung/Übertragung von denkmalgeschützten Immobilien

Eine besondere Stellung nehmen bei uns die Übertragungen von denkmalgeschützten Mietshäusern ein. Verglichen mit der Anzahl „normaler“ Mietshäuser ist die Anzahl der jährlichen Übertragungen eher klein.

Leider gilt auch hier der weit verbreitete Irrtum, dass der Denkmalschutz mit seinen Auflagen derart abschreckend wirkt, dass diese Immobilienart auf dem Markt nicht wirklich nachgefragt wird und daher bei der Einstufung des steuerlichen Wertes eine Sonderstellung hat, doch gemeint ist hier wohl eher ein halber Marktwert. Doch auch hier gelten knallhart die üblichen Bewertungsverfahren ohne Ausnahme, ein Umstand, der eine umsichtige und möglichst frühzeitige Planung der erbrechtlichen Konsequenzen nach sich ziehen sollte.

Schenkung/Übertragung von Gewerbeimmobilien

Es gibt in Deutschland hunderttausende Gewerbeimmobilien. Jedes einzelne wird früher oder später den Eigentümer wechseln. Wir reden hier nicht vom Verkauf, sondern aufgrund unseres Tätigkeitsschwerpunktes leicht nachvollziehbar vom Übergang auf Nachfolger innerhalb der Familie. Durch die Erbrechtsreform 2009 angestoßen gab es zunächst einige Regelung, die der Bundesgerichtshof später wieder kassiert hat. Der Gesetzgeber war gezwungen, diesen Bereich grundsätzlich zu überarbeiten. Mittlerweile gibt es nicht nur die neuen Gesetze zum Übergang, auch die gerichtlichen Instanzen haben die exakte Auslegung der Rechtsvorschriften auch mit zahlreichen Urteilen präzisiert.

Wir betreuen jedes Jahr zahlreiche Übertragungsvorgänge in diesem Bereich, die überwiegend auf Weiterführung und Erhalt des Eigentums als Ganzes ausgerichtet sind. Gerne betreuen wir auch Ihren Generationenwechsel und zeigen Ihnen Wege auf, auch größere Mietobjekte zu schützen.

Schenkung/Übertragung in Kombination mit Testament oder Erbvertrag

Wir betreuen häufig Verfahren, die nicht nur einzelne Aspekte des späteren Erbes berücksichtigen, sondern die unterschiedlichen Vermögenswerte individuell regeln. Und das ist auch sinnvoll, denn selten passt ein Regelungsweg auf alles gleich gut. Daraus ergibt sich schnell, dass die steuerlichen Konsequenzen auf einem anderen Weg abgefangen werden müssen als die Fragen der persönlichen Absicherung, z.B. durch Schutz vor der Belastung aus Pflichtteilsansprüchen, um nur ein Beispiel zu nennen. Der konkrete Weg ergibt sich ohnehin erst im Gespräch. Daher unser Rat: Lassen Sie sich beraten – es lohnt sich.

Erbrechtliche Überleitung von Immobilien in Gesellschaften

Das deutsche Recht gilt vielen anderen Rechtsordnungen auf der Welt als Vorbild. Das gilt auch im Bereich der Immobiliengesellschaften.

Ein guter Anlass, hierüber nachzudenken, ist der Generationenübergang, insbesondere, wenn größere Immobilien als Gesamtheit erhalten und bewirtschaftet werden sollen.

Ein kluger Übergang ermöglicht völlig neue Wachstumsmöglichkeiten für die kommende Generation.

Wir helfen beim Erhalt der Immobilie

Vielen ist die Höhe der Besteuerung schlicht entgangen, doch wer sich einmal damit befasst hat, erkennt schnell, dass etwas getan werden muss. An dieser Stelle erfolgt ein ausdrücklicher Warnhinweis: Durch die Corona-Krise ist davon auszugehen, dass sich die Gesetzeslage über kurz oder lang weiter verschärfen wird. Daher gilt für größere Objekte, dass man sich zumindestens informieren sollte, was zu tun ist, um die erneute Besteuerung zu verhindern. Denn derzeit gibt es noch einige Möglichkeiten, ein finanzielles Desaster abzuwenden oder, sofern das nicht vollständig möglich ist, eine erhebliche Steuerersparnis zu erreichen. Meist sind hier mehrere hunderttausend Euro Ersparnis möglich.

Wir führen jedes Jahr zahlreiche Verfahren durch, bei denen wir den späteren Erben helfen, diese Steuern zu sparen.

Wieviel Steuern wollen Sie zahlen?

Wenn Sie wissen wollen, wie hoch die steuerliche Belastung durch das Finanzamt für Ihre Erben sein wird, rufen Sie uns bitte an. Hierbei können wir auch Wege aufzeigen, wie Sie eine erneute Besteuerung Ihres Mietshauses verhindern können.

Ein Beratungsgespräch, das sich jeder leisten kann

Bei Mietshäusern ist die richtige Anwendung des Bewertungsverfahrens äußerst relevant. Schon ein kleiner Fehler führt zu großen Nachteilen. Hier hilft unsere jahrelange Erfahrung mit jährlich hunderten Verfahren im Bereich der Übertragungen aller Arten von Immobilien vom kleinen Einfamilienhaus bis hin zu komplexen Wohnanlagen mit hunderten Wohnungen.

Wir optimieren Ihre Immobilienübertragung aus steuerlicher und erbrechtlicher Sicht.

Nutzen Sie Ihre Chance. Rufen Sie uns an.